- „Cesja kredytu hipotecznego” to w praktyce przejęcie długu z art. 519–522 KC, wymagające pisemnej zgody banku; bez niej sprzedający nadal odpowiada za spłatę.
- Hipoteka pozostaje w księdze wieczystej do pełnej spłaty; list mazalny służy wyłącznie do wykreślenia po spłacie.
- Bank ocenia zdolność, LTV i historię BIK zgodnie z polityką ryzyka oraz Rekomendacją S KNF (06/2023); odniesienie do stóp procentowych (NBP, 09/2025).
- Dla Ciebie: w akcie notarialnym wpisz cenę, część pokrywaną przejęciem długu i dopłatę, a także warunki zawieszające: zgoda banku i podpis aneksu.
- Co zrobić teraz: złóż wniosek o przejęcie długu z kompletem dokumentów dochodowych, odpisem z KW, wyceną oraz Raportem BIK.
„Cesja kredytu hipotecznego” to przejęcie długu przez nowego kredytobiorcę za pisemną zgodą banku na podstawie art. 519–522 Kodeksu cywilnego. Hipoteka zostaje w księdze wieczystej do spłaty, bank przed akceptacją sprawdza zdolność, LTV, zabezpieczenia i historię spłat w standardzie Rekomendacji S KNF (06/2023); odniesienie do stóp procentowych aktualne na (NBP, 09/2025). Zastanawiasz się, kiedy to rozwiązanie opłaca się bardziej niż nowy kredyt i jak bezpiecznie ułożyć kolejność: decyzja banku, aneks, akt, wpisy do KW i rozliczenia?
Na czym polega cesja kredytu i czym różni się od przejęcia długu, przystąpienia do długu i refinansowania?
W sensie prawnym „cesja” to przelew wierzytelności wierzyciela z art. 509 KC. W obrocie mieszkaniowym, gdy mówisz „cesja kredytu”, chodzi o przejęcie długu z art. 519–522 KC, czyli wejście nowego dłużnika w miejsce dotychczasowego za pisemną zgodą banku. Przystąpienie do długu zwiększa liczbę dłużników i tworzy odpowiedzialność solidarną, aż do ewentualnego zwolnienia przez bank. Refinansowanie polega na spłacie starego kredytu nowym, zwykle w innym banku, z nową umową i nową hipoteką. Przykład: saldo 350 000 zł, marża 2,0%; przejęcie długu nie zmienia zabezpieczenia, a refinansowanie wymaga pełnej procedury kredytowej i nowego wpisu hipoteki.
KLUCZOWA ZASADA
„Cesja kredytu hipotecznego” to w praktyce przejęcie długu (art. 519–522 KC). Bez pisemnej zgody banku sprzedający nadal odpowiada za spłatę.
Kiedy przejęcie długu jest korzystniejsze niż nowy kredyt? Analiza rynkowa
Przejęcie długu staje się finansowo lepsze, gdy „odziedziczysz” starą, korzystną marżę i unikniesz kosztów startowych nowego kredytu. Arbitraż na marży: kredyt z 2021 r. z marżą 1,8% vs nowy z marżą 2,5%. Dla salda 400 000 zł i okresu 25 lat różnica marży 0,7 p.p. daje szacunek oszczędności odsetkowych rzędu ~35–45 tys. zł w całym okresie (metodyka: średnie zadłużenie ~50% salda × 0,7% × 25 lat; odniesienie do stóp – NBP, 09/2025). Czas: zabezpieczenie jest znane bankowi, analiza zdolności trwa, lecz ścieżka bywa krótsza niż pełne nowe badanie. Koszty startu: płacisz zwykle opłatę za aneks i wycenę zamiast prowizji 0–3% i nowego wpisu hipoteki. Dostępność: to bywa jedyna realna ścieżka dla kupującego, który ma zdolność „na przejęcie” istniejącego długu, lecz nie uzyskałby nowego finansowania na pełną kwotę.
Jak policzyć korzyść marży? Przykład:
- Saldo: 400 000 zł, okres: 25 lat, różnica marży: 0,7 p.p.
- Szacunek uproszczony: średnie zadłużenie ~200 000 zł × 25 lat × 0,7% ≈ 35 000 zł oszczędności odsetek.
Kiedy bank zaakceptuje cesję i jakie warunki musi spełnić nowy dłużnik?
Bank akceptuje cesję, gdy ryzyko nie rośnie względem stanu wyjściowego. Nowy dłużnik przedstawia stabilne dochody (umowa o pracę, działalność, kontrakt), pozytywną historię BIK, akceptowalny LTV i spełnia wymagania wiekowe oraz formalne banku. Instytucja ocenia wniosek jak nowy kredyt, lecz z istniejącą hipoteką na tym samym lokalu. Znaczenie ma struktura gospodarstwa, bieżące zobowiązania oraz brak przeterminowań. Gdy profil ryzyka jest czytelny, zgoda zapada szybciej, a w ślad za nią bank przygotowuje aneks zwalniający z długu sprzedającego.
Zanim podpiszesz akt, poproś o projekt aneksu lub formalną zgodę banku, aby notariusz wprowadził warunki zawieszające.
Jak wygląda procedura cesji krok po kroku i jakie dokumenty złożyć?
Proces odpowiada nowemu wnioskowi kredytowemu. 1) Wniosek o przejęcie długu z danymi nieruchomości, saldem i stronami. 2) Dokumenty dochodowe: zaświadczenie o zarobkach lub PIT-y z działalności, wyciągi z rachunków. 3) Dokumenty nieruchomości: aktualny odpis z KW, tytuł prawny, wycena/operat z listy akceptowanej przez bank. 4) Raport BIK i oświadczenia o zobowiązaniach. 5) Zgody: współmałżonka, jeśli wymagane, dodatkowe oświadczenia ubezpieczeniowe. Bank pobiera opłatę aneksową i koszty wyceny. Po decyzji podpisujecie aneks, następnie akt notarialny i wnioski do KW, a rozliczenie dopłaty odbywa się według zasad z aktu.
Jak bank ocenia zdolność, LTV i historię spłat oraz jak wygląda logika akceptacji?
Bank stosuje standardy jak przy nowym kredycie: analizuje dochody, koszty, bufor stóp, wiek, LTV i historię BIK (Rekomendacja S KNF, 06/2023). Zależność jest prosta: im niższy LTV i lepsza historia, tym większa szansa na zgodę. Zamiast sztywnych progów obowiązuje polityka ryzyka, więc wynik zależy od pełnego obrazu. Przy wysokim LTV bank wymaga dodatkowych oświadczeń lub ubezpieczenia.
| Obszar | Co jest weryfikowane | Dlaczego to ważne |
|---|---|---|
| Zdolność | Dochód netto, stabilność, zobowiązania, bufor stóp | Utrzymanie jakości portfela i wypłacalności |
| LTV | Saldo vs aktualna wartość nieruchomości | Siła zabezpieczenia hipotecznego |
| Historia BIK | Opóźnienia, zapytania, ciągłość spłat | Wiarygodność przyszłej obsługi długu |
⚠️Uwaga, Ryzyko!
Braki w dokumentach, przeterminowania w BIK lub wysoki LTV powodują opóźnienia decyzji i podnoszą koszt ubezpieczeń.
Jakie zmiany w umowie po cesji: marża, prowizja, okres spłaty i zabezpieczenia?
Cesja nie tworzy nowej umowy, bank zmienia stronę długu przez aneks. Bank proponuje korektę warunków, gdy profil ryzyka rośnie: utrzymanie marży, jej modyfikacja, opłata aneksowa, aktualizacja ubezpieczeń. Harmonogram zazwyczaj pozostaje bez zmian, chyba że w aneksie strony uzgodnią inny okres lub ratę. Zabezpieczeniem pozostaje ta sama hipoteka. Gdy profil ryzyka nowego dłużnika jest stabilny, bank utrzymuje warunki cenowe umowy bazowej.
Jak uregulować wpisy w księdze wieczystej przy cesji oraz kiedy potrzebny jest list mazalny?
Hipoteka „idzie za nieruchomością”, więc pozostaje w dziale IV księgi do spłaty. Zgoda banku i aneks zmieniają dłużnika osobistego, nie zmieniają zabezpieczenia. Sąd ujawni nowego właściciela, hipoteka pozostanie bez zmian. Część umów kredytowych wymaga zgody banku na zbycie; pokaż ją notariuszowi przed podpisaniem aktu. List mazalny jest wymagany do wykreślenia hipoteki po spłacie, a nie do przejęcia długu.
List mazalny służy wyłącznie do wykreślenia hipoteki po spłacie. Przy cesji nie wykreślasz hipoteki, więc dokument nie jest częścią tej procedury.
Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z cesją i jak policzyć cenę względem salda długu?
Ustal cenę rynkową i sprawdź saldo na dzień przeniesienia. Przykład: cena 600 000 zł, saldo 350 000 zł. Kupujący przejmuje dług 350 000 zł i dopłaca 250 000 zł sprzedającemu, zwykle przez depozyt notarialny lub rachunek powierniczy zgodnie z aktem. Wpisz do aktu: kwota pokrywana przejęciem długu, dopłata, warunki zawieszające, terminy wydania i kary umowne. Dodaj koszty transakcyjne: taksa, PCC na rynku wtórnym, opłaty sądowe i bankowe.
Jak policzyć dopłatę? Przykład:
- Cena transakcyjna: 600 000 zł
- Saldo do spłaty na dzień przejęcia: − 350 000 zł
- Dopłata dla sprzedającego: 250 000 zł
Najczęstsze pułapki i problemy przy przejmowaniu długu – jak ich uniknąć?
Wycena niższa od oczekiwanej: LTV rośnie, bank dokłada wymogi lub odmawia. Działanie: aktualny operat z akceptowanej listy, porównanie transakcyjne, rezerwa negocjacyjna w cenie. Przewlekła analiza: brak dokumentów, złożona sytuacja dochodowa; przyjmij ramy 4–8 tygodni. Nieprecyzyjny zapis w umowie przedwstępnej: brak warunku zawieszającego. Wzór: „Strony uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania pisemnej zgody banku na przejęcie długu i podpisania aneksu w terminie … dni”. Odmowa banku: powody to słaby BIK, niestabilny dochód, wysoki LTV. Ścieżki: renegocjacja ceny/dopłaty, przystąpienie do długu, refinansowanie, zakup gotówką.
⚠️Uwaga, Ryzyko!
Brak pisemnej zgody banku sprawia, że umowa przejęcia długu między stronami jest bezskuteczna wobec banku.
Jakie są alternatywy dla cesji i porównanie kosztów ścieżek
Alternatywy: 1) Przystąpienie do długu – zwiększa zdolność, utrzymuje współodpowiedzialność; 2) Refinansowanie – nowy bank, nowa hipoteka i warunki; 3) Nowy kredyt ze spłatą starego – standardowa ścieżka kupna; 4) Sprzedaż i pełna spłata – prostsze rozliczenie bez przejęcia długu. Poniższa tabela ułatwia wybór.
| Cecha / Koszt | Przejęcie długu (ten sam bank) | Refinansowanie (nowy bank) | Nowy kredyt ze spłatą starego |
|---|---|---|---|
| Prowizja za udzielenie | Zwykle 0 zł | 0–3% (oferta banku) | 0–3% (oferta banku) |
| Opłata za aneks | 200–1000 zł (jednorazowo) | Brak | Brak |
| Wycena nieruchomości | Tak, często wymagana | Tak, zawsze | Tak, zawsze |
| Nowy wpis hipoteki | Nie | Tak, 200 zł + PCC 19 zł | Tak, 200 zł + PCC 19 zł |
| Czas procesu | Średni: ok. 1–2 mies. | Dłuższy: ok. 2–3 mies. | Dłuższy: ok. 2–3 mies. |
| Warunki cenowe (marża) | Zwykle pozostają | Nowe, rynkowe | Nowe, rynkowe |
| Najlepsze dla… | Gdy liczy się czas i stara marża jest atrakcyjna | Gdy celem jest obniżenie marży i raty | Standardowa transakcja kupna |
Gdy kupujący spełnia wymogi banku i liczy się czas, wybierz przejęcie długu. Gdy celem jest lepsza oferta, rozważ refinansowanie. Gdy akceptacja jest niepewna, przystąpienie do długu bywa etapem pośrednim.
Checklista – krok po kroku
- Uzyskaj z banku zaświadczenie o saldzie i warunkach spłaty na planowany dzień przeniesienia.
- Przygotuj Raport BIK oraz dokumenty dochodowe nowego dłużnika.
- Złóż wniosek o przejęcie długu z odpisem KW i wyceną.
- Odbierz decyzję i projekt aneksu; przekaż notariuszowi do wglądu.
- Podpisz akt z warunkami zawieszającymi: zgoda banku, podpis aneksu, sposób rozliczeń.
- Podpisz aneks, złóż wnioski do KW, dokonaj rozliczenia dopłaty według aktu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Zwykle 4–8 tygodni; decyduje kompletność dokumentów i analiza zdolności w banku.
Tak, gdy ryzyko rośnie; możliwa nowa marża lub dodatkowe ubezpieczenia, choć często warunki pozostają bez zmian.
Umowa przejęcia jest bezskuteczna wobec banku; sprzedający pozostaje dłużnikiem. Opcje: przystąpienie do długu, refinansowanie, gotówka.
To kwestia umowna stron; najczęściej płaci kupujący jako inicjujący zmianę w umowie kredytowej.
Tak, przejmujesz kredyt na warunkach dotychczasowej umowy, w tym typ stopy i marżę.
Przejęcie zastępuje dłużnika; przystąpienie dodaje nowego dłużnika i tworzy odpowiedzialność solidarną do chwili zwolnienia przez bank.
Tak, bank zwykle wymaga umowy przedwstępnej, aby rozpocząć analizę i przygotować aneks.
Źródła
- Kodeks cywilny, art. 509 oraz art. 519–525, tekst jednolity, 2025, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093
- Kodeks cywilny, art. 522 – forma przejęcia długu, 2025, https://isap.sejm.gov.pl/…/D19640093Lj.pdf
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, 1982, tekst jednolity 2025, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147
- Ustawa o kredycie hipotecznym, Dz.U. 2017 poz. 819, https://dziennikustaw.gov.pl/du/2017/819
- KNF, Rekomendacja S – nowelizacja, 19.06.2023, https://www.knf.gov.pl/komunikacja/komunikaty?articleId=82735&p_id=18
- NBP, Podstawowe stopy procentowe NBP, 2025, https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
- BIK, Informacje o historii kredytowej i raportach, 2025, https://www.bik.pl/dla-ciebie/historia-kredytowa
- UOKiK, Informacje o zdolności kredytowej i praktykach, 2025, https://uokik.gov.pl/
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 37 i 41, tekst jednolity, 2025, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640090059
Jacek Grudniewski
Familybank.pl
Sprawdź także:
