Koszty notarialne przy zakupie mieszkania obejmują m.in. taksę notarialną, podatek PCC, opłaty za wypisy aktu i wpisy sądowe. Są obowiązkowe i zależą od wartości nieruchomości oraz rodzaju transakcji. Przy zakupie lokalu z rynku wtórnego trzeba liczyć się z dodatkowymi wydatkami, które nie wchodzą w cenę mieszkania ani kredytu. Sprawdź, co dokładnie obejmują i ile wynoszą.
Zakup mieszkania to nie tylko cena nieruchomości – co jeszcze płacisz u notariusza?
Decyzja o zakupie mieszkania to jedno, a komplet formalności z tym związanych – drugie. Jednym z obowiązkowych etapów jest wizyta u notariusza. To on przygotowuje i podpisuje z Tobą akt notarialny, bez którego przeniesienie własności nie byłoby możliwe. I choć notariusz nie jest stroną transakcji, to właśnie jemu płacisz za przygotowanie dokumentów, ich odczytanie, objaśnienie zapisów i zadbanie o to, by wszystko było zgodne z prawem. Koszty z tym związane są nieuniknione i leżą po stronie kupującego. W grę wchodzi więcej niż jedna opłata – a każda z nich pełni inną funkcję. Zrozumienie ich wcześniej pomaga uniknąć zaskoczenia przy finalizacji zakupu.
Ile wynosi taksa notarialna i od czego zależy jej wysokość?
Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości. Im wyższa cena mieszkania, tym wyższa opłata. Przykład? Dla lokalu wartego 300 000 zł taksa wynosi do 2 010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad tę kwotę – oczywiście powiększone o VAT. Jeśli kupujesz mieszkanie za 450 000 zł, musisz przygotować się na wydatek ponad 2 500 zł brutto. Warto jednak zaznaczyć, że to górny pułap – notariusze często ustalają indywidualne stawki, zwłaszcza jeśli podpisujesz u nich także inne dokumenty, jak np. umowę przedwstępną. Zdarza się, że cena zależy też od regionu czy popularności kancelarii.
Podatek PCC – kiedy się go płaci i kto jest zobowiązany do zapłaty?
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli lokal kosztuje 500 000 zł, to podatek wyniesie dokładnie 10 000 zł. To koszt po stronie kupującego. Notariusz pobiera go w dniu podpisania aktu i przekazuje do urzędu skarbowego. Taka forma rozliczenia eliminuje ryzyko błędów czy niedopłat. Co ważne, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego i w cenie uwzględniono już VAT – PCC nie występuje. To istotna różnica między rynkiem wtórnym a nowym lokalem od dewelopera.
Opłaty za wypisy aktu notarialnego – co obejmują i dlaczego są konieczne?
Po podpisaniu aktu notarialnego każda ze stron transakcji dostaje jego wypis. To pełnoprawny dokument – identyczny z oryginałem – który trafia również do banku (jeśli kupujesz na kredyt), sądu oraz urzędu skarbowego. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Przy długich dokumentach z załącznikami całkowita kwota może wynieść nawet 400–500 zł. Bez tych dokumentów nie załatwisz formalności w sądzie ani nie uruchomisz kredytu. To jeden z tych wydatków, który często bywa pomijany na etapie planowania, ale bez którego nie domkniesz całej transakcji.
Wpis do księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki – dodatkowe koszty sądowe
Kolejnym obowiązkiem kupującego są opłaty sądowe. Pierwsza to 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej – dzięki temu Ty, jako nowy właściciel, widniejesz w oficjalnym rejestrze. Druga – jeśli korzystasz z kredytu – to kolejne 200 zł za wpis hipoteki na rzecz banku. Te kwoty są stałe, niezależnie od ceny mieszkania czy wartości kredytu. W sumie trzeba mieć przygotowane 400 zł, które notariusz przekaże do sądu prowadzącego księgę wieczystą Twojej nieruchomości. Bez tych wpisów nie da się sfinalizować transakcji, a bank nie wypłaci środków.
Umowa przedwstępna – czy wymaga aktu notarialnego?
Umowę przedwstępną możesz podpisać w formie zwykłej pisemnej lub jako akt notarialny. W przypadku bardziej skomplikowanych zakupów, dłuższego czasu oczekiwania na kredyt lub wysokiej zaliczki, forma notarialna daje większe bezpieczeństwo. Koszt to średnio 300–1000 zł brutto, w zależności od długości dokumentu i liczby stron. Jeśli umowa zawiera zadatek – notariusz odpowiednio go opisze, by ewentualna rezygnacja jednej ze stron nie wiązała się z niejasnościami. Co ważne, podpisanie takiej umowy u notariusza nie zwalnia z obowiązku zawarcia późniejszej umowy sprzedaży, również w formie aktu notarialnego.
Negocjacje z notariuszem – kiedy masz pole do manewru?
Choć przepisy określają górny limit stawek, notariusz może zaproponować korzystniejsze warunki. Warto wcześniej skontaktować się z kilkoma kancelariami i porównać wyceny. Często przy podpisaniu dwóch umów – np. przedwstępnej i ostatecznej – da się uzyskać zniżkę. W większych miastach konkurencja między kancelariami sprzyja negocjacjom. Dobrze też poprosić o wyliczenie wszystkich kosztów z góry – łącznie z VAT-em, wypisami i opłatami sądowymi. Jasne ustalenia zapobiegają nieporozumieniom i pozwalają lepiej zaplanować budżet.
Ile realnie zapłacisz? Przykład zakupu mieszkania z rynku wtórnego
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego za 500 000 zł i korzystając z kredytu, trzeba przygotować się na takie wydatki: taksa notarialna – około 2 500 zł, wypisy – 400 zł, podatek PCC – 10 000 zł, wpisy do księgi wieczystej – 400 zł. Łącznie to prawie 13 300 zł, które należy mieć na dzień podpisania aktu. Bank nie pokryje tych kosztów – to Twoje środki własne. Warto je zaplanować wcześniej, aby uniknąć nerwów na finiszu transakcji. Te opłaty są obowiązkowe, a bez ich uregulowania nie dojdzie do przeniesienia własności i wypłaty kredytu.
Jacek Grudniewski
Familybank.pl
Sprawdź także:
